Для нас эта неделя стала знаковой: наша процентная ставка по проектному финансированию будет снижена до 0% при определенных темпах продаж. Это абсолютно беспрецедентные условия для строительного рынка.

Поскольку у нас на счетах 228 млн рублей, к уже выбранным 20 млн кредита, мы можем по нулевой ставке выбрать еще 100 млн рублей.

Но с учетом того, что ЖК «Счастье» продается по довольно высокой цене — прирост цены составил 10% годовых за неполных два месяца, возможно, нам выгоднее будет пользоваться кредитом под 5%, и не повышать темпы продаж, увеличивая прибыль. Это решение мы должны принять в ближайший месяц.

А сегодня мы расскажем о лайфхаках, которые помогут застройщику сделать процесс работы с банком по эскроу прозрачным, управлять им и тем самым ускорить все процессы на 30%.

В идеальном мире каждый застройщик должен вести не только бухгалтерский учет, который включает все транзакции, но и управленческий учет – все статьи расходов и доходов. Но в реальном мире такой документ есть далеко не у всех, а если и есть, то он не всегда достаточно детальный. Если бухгалтерский учет стандартизирован, то управленческий застройщик определяет сам – какие статьи расходов туда включить. Например, мне встречались застройщики, у которых управленческий учет насчитывал всего 10 статей расходов. Согласитесь, такой документ вряд ли можно назвать детализированным и вряд ли он сможет удовлетворить банк.

В компании «Талан» структура бюджета состоит из 350 статей. Вроде бы хорошо, когда максимальная детализация и прозрачность, но в этом, как ни странно, как раз и случился первый затык. Поэтому, если вы хотите быстро получить кредит, запросите в банке стандарт, посмотрите, соответствует ли ему ваш управленческий учет. Если нет – сделайте работу над ошибками и только после этого идите в банк. Если же вы не готовы к этому, то примите тот факт, что сроки согласования бюджета растянутся во времени.

Поэтому если планируете получать проектное финансирование в банке, ведите через него свою операционную деятельность.

Есть два типа заемщиков. Один тип считает, что это банк ему должен, и работает по принципу «я кинул вам документ, жду от вас ответ». Другая позиция — «мы сами должны сделать все, чтобы банк быстро принял решение». Особенно это важно при работе с крупными банками, у которых априори более длительные процедуры. Поэтому в процессе работы по эскроу мы сразу заняли «банкоориентированную» позицию.

Во-первых, еще на берегу договорились о план-графике, которому потом следовали вместе со Сбербанком. Мы не стеснялись обозначать сроки и контролировали их со своей стороны.

Во-вторых, мы настроили работу внутри «Талана» так, что любой запрос банка был отработан в течение одного или двух дней. Причем, не только финансисты, но и коммерсанты, и маркетинг, и генеральный директор считали это своим приоритетом. Даже секретари любой звонок из банка переводили быстрее, и находили нужного талановского сотрудника «из-под земли».

В момент структурирования кредита, мы активно использовали все возможности, которые предлагал банк, ведь чем продукт комплекснее, тем выше мотивация банка. Например, нам было предложено перейти на аккредитивные расчеты с генеральным подрядчиком. Да, это доходно для банка. Но мы в этот момент получили снижение ставки на 0,2%, что было выгодно и нам. Не говоря уже о том, что это удобная, цивилизованная форма расчетов. Поскольку в итоге кредитный продукт и взаимодействие было комплексным, обе мотивированные стороны стремились как можно скорее заключить сделку.