Поправки к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» встретили в Башкирии неоднозначные реакции. Застройщики признают необходимость реформы, но в то же время отмечают, что новые правила значительно «подчистят» ряды игроков и затруднят приход новых. Эксперты области не отрицают, что после полного перехода на новую систему возможен рост цен на недвижимость.

Говоря о перспективах выживания среди застройщиков, представители строительной отрасли отмечают, что больше шансов остаться на плаву получат крупные застройщики либо компании, аффилированные с банками. Мелкие и средние игроки, скорее всего, покинут рынок, приход новых минимален.

Представитель Федеральной Палаты адвокатов Юлия Вербицкая рассказала, что ряд застройщиков полагает, что соблюдение всех вновь принятых норм и правил, с учетом серьезнейших штрафных санкций за малейшее нарушение и срыв сроков по контракту, делает реализацию инвестиционных проектов с использованием ДДУ (договор долевого участия) финансово непривлекательным, невыгодным, а то и убыточным. В то же время руководитель отдела маркетинга «Талан» в Уфе Елена Гарипова считает, что для честных застройщиков с «белой» документацией никаких проблем не будет. По ее словам, определенные затруднения почувствуют те, кто работает по серым схемам. С другой стороны, это усложняет вход для новых игроков, т.к. капитализация вырастает в разы. Возможно, мелкие застройщики и застройщики с «серыми» схемами в перспективе не выживут на рынке, подчеркивает госпожа Гарипова.

Руководитель управления рейтингов корпоративного сектора НРА Кирилл Кукушкин рассказывает, что грядущие изменения с большой вероятностью приведут к реформированию строительного рынка в целом, существенно затруднив работу строителей, сократив число мелких и средних застройщиков. «Основные игроки останутся на рынке, но есть риск роста масштабов деятельности застройщиков, аффилированных с банками. Планируемый переход от долевого строительства к проектному финансированию может еще больше увеличить расходы застройщиков на обслуживание банковских кредитов, иных форм заемных средств и соответственно увеличить цену квадратного метра, кроме того исчезнет понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства», – добавил он.

«Я считаю, что соответствовать новому закону смогут только не закредитованные компании, с хорошей репутацией, не имеющие большого земельного банка, который автоматически накладывает на компанию финансовое бремя в новых условиях. Это компании с собственной материально-технической базой и генподрядные организации – они незначительно зависят от условий подрядчиков, а наоборот, могут диктовать свои правила игры. Таких компаний в Уфе немного, но они есть», – отмечает начальник отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин.

По мнению заместителя генерального директора по правовым и корпоративным вопросам группы компаний СУ-10 Эдуарда Камалетдинова, система продаж строящегося жилья нуждалась в реформе. «Сотни тысяч обманутых дольщиков по всей стране и отсутствие сдвига в решении этой проблемы – живое тому подтверждение», – считает он. Представитель строительной отрасли подчеркивает, что заметные сдвиги в решении вопроса начались с прошлого года – к застройщику начали предъявлять более жесткие требования, на смену крайне неэффективному механизму страхования ответственности застройщика пришел компенсационный фонд, где аккумулируются средства с каждого заключенного ДДУ. В то же время, революционные изменения способны в перспективе 3–5 лет обрушить рынок новостроек, так как далеко не все застройщики как республики, так и страны смогут работать по новому порядку, объясняет господин Камалетдинов. «Среди уфимских застройщиков останется не более 10 компаний, по другим городам и районам Башкирии ситуация еще более сложная. Все это может привести к невозможности реализации программ сноса ветхого жилья, предоставления жилья социально незащищенным категориям граждан и к появлению новой волны обманутых дольщиков. Вопрос уже обманутых дольщиков указанными нормами не решается, также неизбежен рост числа безработных, поскольку кроме самих строителей могут пострадать и работники смежных отраслей экономики», – отметил он. Эдуард Камалетдинов считает, что за счет необходимости привлечения банковских средств и сложного механизма администрирования сопутствующих процедур увеличится себестоимость квадратного метра в среднем на 10–20%. Он также добавил, что в настоящий момент у застройщиков нет понимания за счет чего покрывать эти расходы – рынок едва оправился после очередного кризиса и покупатель не готов переплачивать.

Эксперты в один голос прогнозируют, что новые поправки приведут к росту цен. Прежде всего, это связывают с дополнительными расходами застройщиков. Директор по продажам RDI Валерий Кузнецов объясняет это тем, что каждый застройщик окажется перед необходимостью где-то взять оборотные средства на строительство. И чаще всего это будут заемные деньги. Но в то же время он добавил, что ЦБ прогнозировал финансирование застройщиков под сниженную процентную ставку – 6% в год. Это удержит цены от резкого подъема, считает Кузнецов. По мнению генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, рост цен также не будет резким по той причине, что застройщики успели получить большое число разрешений, а также в силу довольно плавного переходного периода, который закончится лишь 1 июля 2019 года. «Вместе с тем, ставки по открытию и ведению эскроу-счетов – разные, они могут составлять для дольщиков как фиксированную сумму: от 5–30 тыс. рублей, так и процент от суммы: 0,2–0,6 %. Также банк может брать дополнительные средства за проверку договора, изменение условий, каждое действия по внесению и получению денег. Кроме того, эскроу-счета, открытые физическими лицами для покупки недвижимости, подлежат страхованию АСВ на сумму до 10 млн руб.», – рассказывает Юлия Вербицкая.

Иван Зорин отмечает, что в связи с финансовой нагрузкой, которую накладывает новое законодательство на застройщиков, им придется поднимать стоимость квадратного метра. Причем значительно. «Тяжелее всего придется на рынке тем застройщикам, кто на протяжении долгого времени играл в демпинговые войны и приучал клиентов к скидкам по любому поводу и без. Им придется разочаровать своих клиентов, которые могут этого не простить», – рассказывает он.

В то же время эксперты прогнозируют падение темпов продаж. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов уверен, что покупательный спрос очень неустойчив к внешним факторам, так как поддерживается за счет дешевой ипотеки, большого объема предложения на ранних стадиях строительства. «Несмотря на то, что у застройщиков есть соблазн провести рекламные кампании по стимулированию ажиотажного спроса на фоне изменений в законодательстве, вряд ли они на этой пойдут, так как рост цен на фоне стагнации реальных доходов населения приведет лишь к падению темпов продаж», – считает господин Попов.